תשואה שנתית על הכסף שהכנסתם9.3%56,100 ₪ בשנה על 605,000 ₪, ועוד 130,000 ₪ רווח במעמד הקנייה
החישוב לפי הנחות: 25% הון עצמי, 75% משכנתא, החזר של כ־500 ₪ לכל 100,000 ₪. המספרים בפועל תלויים בתנאי המשכנתא שלכם.
שאלה שכולם שואלים
״השקעתי 300,000 ₪ בשיפוץ. עד שאחזיר אותם...״
ככה רוב האנשים מחשבים
300,000 ₪ ÷ 9,200 ₪ בחודש =33 חודשים
״כמעט 3 שנים רק כדי להחזיר את השיפוץ, ורק אז מתחילים להרוויח״✗ קו מחשבה שגוי
ככה זה באמת עובד
את הכסף אפשר להחזיר מיד, ועם רווח.
ברגע שהדירה מושכרת ועובדת, אפשר למכור אותה ב־100 עד 200 אלף ₪ יותר מכל מה שהושקע בה (לפני מסים). לא צריך לחכות 3 שנים כדי ״להחזיר״ את השיפוץ.
אבל המטרה שלנו היא לא למכור. המטרה: להחזיק את הדירה וליהנות מהתשואה כל חודש.
🚗
כמו רכב שעבר מכות. קניתם אותו ב־10,000 ₪, השקעתם 3,000 ₪ בצבע, פוליש וסידור. אם תשכירו אותו, ייקח אולי 3 שנים להחזיר את ה־3,000. אבל אם תמכרו, מקבלים 17,000 עד 18,000 ₪ מיד. אותו דבר עם דירה: ההשבחה לא ״מחזירים״, היא שווה כסף מהיום הראשון.
ומה אם הכסף הזה היה נשאר בבנק?
פיקדון שקלי לשנה
3% עד 3.5%
הדירה, על הכסף שלכם
9.3%
ועל זה מתווסף מה שאין בפיקדון וקשה לקבל במניות: נכס מוחשי, ועליית ערך מתמדת על כל הדירה, כולל החלק שהבנק מימן.
ריבית פיקדון: לפי השוואות הבנקים, אוקטובר 2026, לפני מס של 15%.
זה חינוך פיננסי. משקיע שיודע להסתכל על המספרים נכון, יודע להיכנס לעסקה ולהרוויח.
הדירה כמו שקנינו אותהעד 3,500 ₪בחודש, במקרה הטוב. בלי שיפוץ, בלי מוצרי חשמל, ועוד הוצאות על הראש.
←
אחרי ההשבחה ל־3 יחידות9,200 ₪בחודש, מ־3 חוזים חתומים. אותה דירה, פי 2.6 הכנסה.
ככה אתם מרוויחים מכל הכיוונים
🏷️רווח במעמד הקנייהקנינו לפחות 130,000 ₪ מתחת למחיר השוק. הכסף הזה שלכם מהיום הראשון.
💰תשואה חודשית4,675 ₪ נטו בכיס כל חודש. 9.3% בשנה על הכסף שהבאתם.
🏢עסק שאפשר לממשדירה מושכרת ומניבה נמכרת כעסק. ברגע שהדירה מושכרת, אפשר למכור אותה ב־100 עד 200 אלף ₪ יותר מכל מה שהושקע בה, לפני מסים.
📈עליית ערך על כסף של הבנקהדירה עולה בערך על כל הסכום, אבל 75% ממנו זה כסף של הבנק. כל 1% עליית ערך = כ־10,200 ₪, שהם כ־1.7% על הכסף שלכם.
אפשר לממש ולקבל את הכסף בחזרה עם רווח. אבל המטרה שלנו: להחזיק את הנכס ולקבל תשואה כל חודש, ועליית ערך על הדרך.
מסלול 1 · תשואהדוגמה 2
📍רחוב פבזנר
הדר, חיפה
⭐ דוגמה מהשטח · הדר, חיפה
קנינו ב־1,050,000 ₪, כשקומת הקרקע באותו בניין נמכרה ב־1,300,000 ₪
הדמיה: הדירה אחרי החלוקה ל־3 יחידות, לפי הסרטון
רווח במעמד הקנייה250,000 ₪מול העסקה האחרונה בבניין
שכירות כל חודש9,500 ₪3 יחידות: 3,000 · 3,200 · 3,300
תשואה שנתית על ההון העצמי9.5%נטו, אחרי משכנתא והוצאות
אמציאה: רווח כבר במעמד הקנייה
העסקה האחרונה בבניין (07/2025)1,300,000 ₪
קנינו ב־1,050,000 ₪
רווח במעמד הקנייה250,000 ₪19% מתחת לעסקה בבניין
⚖️ אותו בניין: קומת הקרקע (95 מ״ר, 4.5 חדרים) נמכרה ביולי 2025 ב־1,300,000 ₪.
🧾 העסקה האחרונה בבניין, לפי רשות המסים
מקור: אתר הנדל״ן הממשלתי (נתוני רשות המסים). גוש וחלקה מטושטשים. לחצו להגדלה.
תשואה שנתית על הכסף שהכנסתם9.5%58,350 ₪ בשנה על 612,500 ₪. ועל כל העלות (1,400,000 ₪): 7.5%
הפחד שכולם שואלים עליו
״השקעתי 300,000 ₪ בשיפוץ. כמה זמן ייקח לי להחזיר אותם?״
ככה רוב האנשים מחשבים
300,000 ₪ ÷ 9,500 ₪ בחודש =32 חודשים
״כמעט 3 שנים רק כדי להחזיר את השיפוץ״✗ קו מחשבה שגוי
ככה זה באמת עובד
את הכסף אפשר להחזיר מיד, ועם רווח.
ברגע שהדירה מושכרת ועובדת, אפשר למכור אותה ב־100 עד 200 אלף ₪ יותר מכל מה שהושקע בה (לפני מסים). ובלי קשר לזה, כבר קנינו אותה במציאה: 250,000 ₪ מתחת לעסקה בבניין.
אבל המטרה היא לא למכור. המטרה: להחזיק את הדירה וליהנות מ־9,500 ₪ בחודש.
2
השבחה
קונים דירה במתחם פינוי־בינוי ולא נוגעים בה. הדירה עולה בערך בלי שום קשר לשום דבר אחר, וככל שהפרויקט מתקדם היא שווה יותר.
🏢
קונים ולא נוגעיםבלי שיפוץ ובלי חלוקה. משכירים את הדירה כמו שהיא.
📈
עליית ערך גבוהה מהרגילככל שפרויקט הפינוי־בינוי מתקדם, מחיר הדירה עולה יותר מהשוק.
⚖️
חשוב לדעתכאן לא קונים בשביל תשואה: התזרים החודשי בדרך כלל שלילי או מאוזן. הרווח הוא בעליית הערך.
מתאים למי שרוצה להגדיל הון, בלי כאב ראש.
מסלול 2 · השבחהדוגמה 1
📍רחוב חביבה רייך
רמות רמז, חיפה
⭐ דוגמה מהשטח · רמות רמז, חיפה · כ־700 מטר מהטכניון
⚖️ כדי להיות הוגנים: נניח שהדירה שנמכרה ב־1,430,000 ₪ הייתה משופצת, ולכן הורדנו ממנה 100,000 ₪. גם אחרי ההורדה, קנינו 230,000 ₪ מתחת לשוק. והדירה שלנו נחטפה תוך פחות מ־24 שעות.
🧾 העסקה האחרונה בבניין, לפי רשות המסים
מקור: אתר הנדל״ן הממשלתי. גוש וחלקה מטושטשים. לחצו להגדלה.
תשואה שנתית על הכסף שהכנסתם10.3%63,150 ₪ בשנה על 612,500 ₪. ועל כל העלות (1,400,000 ₪): 7.9%
🏗️
ובונוס: הבניין בתהליך פינוי־בינויאחד הפרויקטים המתקדמים באזור. הדירה מושכרת ומכניסה כסף בזמן שהפרויקט מתקדם.
💰 תשואה עכשיומקבלים הכנסה כל חודש כבר היום, ולא מחכים לפרויקט.
🍷 משביח עם הזמןככל שהפינוי־בינוי מתקדם, הדירה שווה יותר. כמו יין.
🏢 דירה חדשה בסוףכשהבניין נבנה מחדש, מקבלים דירה חדשה בבניין חדש.
⏳
עד שהבניין ייהרס ותקבלו דירה חדשה: לפחות 10 שנים.פינוי־בינוי לוקח בדרך כלל כעשור. התהליכים עובדים לאט, ובגלל זה עדיין אפשר לקנות במחיר הזה. אם הפרויקט היה בשלב מאוד מתקדם, המחיר היה הרבה יותר גבוה.
״לא כדאי להשקיע בפינוי־בינוי, זה לוקח שנים״? בחיפה זה באמת לוקח זמן. ובדיוק בגלל זה כדאי: כל השנים האלה הדירה מושכרת ומכניסה לכם כסף.
השאלה שכולם שואלים
״למה להשקיע 300,000 ₪ בשיפוץ עכשיו, אם הולכים להרוס את הבניין? כמה זמן ייקח להחזיר?״
ככה רוב האנשים חושבים
300,000 ₪ ÷ 9,900 ₪ בחודש =30 חודשים
״ואז הורסים את הבניין, והשיפוץ הולך לפח״✗ קו מחשבה שגוי
ככה זה באמת עובד
יש לפחות 10 שנים עד שהורסים.
💰 כל השנים האלה הדירה מכניסה: 5,262 ₪ נטו בכיס כל חודש. השיפוץ מחזיר את עצמו בשנים הראשונות, וכל השאר זה רווח.
🔑 אפשר להחזיר את הכסף מיד: דירה מושכרת ומניבה אפשר למכור ב־100 עד 200 אלף ₪ יותר מכל מה שהושקע (לפני מסים). ובנוסף קנינו 150,000 ₪ מתחת לשוק.
ובסוף: דירה חדשה בבניין חדש. השיפוץ לא הולך לפח, הוא עובד בשבילכם כל העשור.
מסלול 3 · תשואה + השבחהדוגמה 2
📍רחוב יואב
קריית אליעזר, חיפה
⭐ דוגמה מהשטח · קריית אליעזר, חיפה
קנינו ב־1,300,000 ₪ דירה של 81 מ״ר בטאבו, כשדירה באותו גודל ברחוב נמכרה ב־1,345,000 ₪
הדמיה: הדירה אחרי החלוקה ל־3 יחידות
רווח במעמד הקנייה45,000 ₪מול דירה באותו גודל ברחוב: 81 מ״ר מול 81 מ״ר
שכירות כל חודש10,600 ₪3 יחידות: 3,500 · 3,800 · 3,300
תשואה שנתית על ההון העצמי8.9%נטו, אחרי משכנתא והוצאות
ארווח במעמד הקנייה, ועסקה מאוד מאוד טובה
דירה דומה ברחוב יואב (81 מ״ר, 10/2026)1,345,000 ₪
קנינו (81 מ״ר בטאבו) ב־1,300,000 ₪
רווח במעמד הקנייה45,000 ₪אותו גודל בדיוק: 81 מ״ר
⭐ אבל הרווח הגדול כאן הוא אחר: אין כמעט דירות גדולות בפינוי־בינוי בקריית אליעזר. ברחוב יואב, דירה של 51 מ״ר נמכרה ב־1,170,000 ₪. אנחנו קנינו דירה גדולה בהרבה, כמעט באותו מחיר, וחילקנו אותה ל־3 יחידות. זו עסקה מאוד מאוד טובה.
🧾 עסקאות ברחוב יואב, לפי רשות המסים
מקור: אתר הנדל״ן הממשלתי (נתוני רשות המסים). גוש וחלקה מטושטשים. לחצו להגדלה.
תשואה שנתית על הכסף שהכנסתם8.9%60,300 ₪ בשנה על 675,000 ₪. ועל כל העלות (1,650,000 ₪): 7.2%
🏗️
ובונוס: הבניין בתהליך פינוי־בינויהדירה במתחם פינוי־בינוי בקריית אליעזר. בינתיים היא מושכרת ומכניסה 10,600 ₪ בחודש.
💰 תשואה עכשיומקבלים הכנסה כל חודש כבר היום, ולא מחכים לפרויקט.
🍷 משביח עם הזמןככל שהפינוי־בינוי מתקדם, הדירה שווה יותר. כמו יין.
🏢 דירה חדשה בסוףכשהבניין נבנה מחדש, מקבלים דירה חדשה בבניין חדש.
⏳
פינוי־בינוי לוקח בדרך כלל כעשור, לפחות 10 שנים.התהליכים עובדים לאט, ובגלל זה עדיין אפשר לקנות במחיר הזה. ובינתיים: בקריית אליעזר המחירים עלו ב־6.9% בשנה האחרונה (לפי אתר הנדל״ן הממשלתי).
״לא כדאי להשקיע בפינוי־בינוי, זה לוקח שנים״? בחיפה זה באמת לוקח זמן. ובדיוק בגלל זה כדאי: כל השנים האלה הדירה מושכרת ומכניסה לכם כסף.
השאלה שכולם שואלים
״למה להשקיע 300,000 ₪ בשיפוץ, אם ההחזר ייקח שנים?״
ככה רוב האנשים מחשבים
300,000 ₪ ÷ 10,600 ₪ בחודש =28 חודשים
״ורק אחרי זה מתחילים להרוויח״✗ קו מחשבה שגוי
ככה זה באמת עובד
השבחתם את הנכס, והוא שווה יותר מיד.
🔑 באותו רגע שהדירה מושכרת ועובדת, אפשר למכור אותה עם רווח צפוי של 100 עד 200 אלף ₪, תלוי בעסקה (לפני מסים).
💰 ואם מחזיקים: 5,025 ₪ נטו בכיס כל חודש, לאורך כל העשור עד שהבניין ייהרס.
תשואה שנתית על הכסף שהכנסתם9.4%61,200 ₪ בשנה על 650,000 ₪. ועל כל העלות (1,550,000 ₪): 7.4%
🏗️
הבניין בפינוי־בינוי מתקדם: התקבלו אישוריםוזה בדיוק מה שמקפיץ את המחירים. תראו מה קרה בבניין הזה, לפי רשות המסים:
04/2025 · אנחנו קונים1,200,000 ₪
←
06/20251,330,000 ₪
←
02/20261,350,000 ₪
←
05/20261,380,000 ₪
+180,000 ₪ (15%) בתוך שנה, על אותה דירה בדיוק. וככל שהפרויקט מתקדם, הדירה ממשיכה לעלות.
⏳
חשוב להבין: פינוי־בינוי לוקח בדרך כלל כעשור, כ־10 שנים.התהליכים עובדים לאט, ובדיוק בגלל זה עדיין אפשר לקנות במחיר הזה. אם הפרויקט היה כבר בשלב מאוד מאוד מתקדם, המחיר היה בהתאם: הרבה יותר גבוה. אנחנו נכנסים בזמן הנכון: מקבלים תשואה כל חודש לאורך כל השנים, והדירה עולה בערך עם כל שלב.
הפחד מפינוי־בינוי
״להשקיע 300,000 ₪ בשיפוץ בבניין שהולך להיהרס? כמה זמן ייקח להחזיר, ומה יוצא לי מזה?״
ככה רוב האנשים חושבים
300,000 ₪ ÷ 10,300 ₪ בחודש =29 חודשים
״וכשהבניין ייהרס, השיפוץ ילך לפח״✗ קו מחשבה שגוי
ככה זה באמת עובד
מרוויחים משלושה כיוונים, כבר עכשיו.
💰 תשואה כל חודש: 5,100 ₪ נטו בכיס, 9.4% על הכסף שלכם, כל השנים שהפרויקט מתקדם. ובחיפה זה לוקח זמן.
📈 עליית ערך: כל אישור בפרויקט מקפיץ את המחיר. בבניין הזה: +15% בשנה אחת.
🔑 אפשר לממש מיד: דירה מושכרת ומניבה אפשר למכור ב־100 עד 200 אלף ₪ יותר מכל מה שהושקע (לפני מסים).
⏳ פינוי־בינוי לוקח כעשור: כל השנים האלה הדירה מושכרת ומכניסה כסף. לא יושבים ומחכים.
ובסוף הפרויקט: דירה חדשה בבניין חדש. השיפוץ לא הולך לפח, הוא מחזיר את עצמו כבר בשנים הראשונות.
4
פליפ
קונים, משפצים ומוכרים. קונים מתחת למחיר השוק, משפצים, משכירים בינתיים, ומוכרים ברווח אחרי שנה וחצי עד שנתיים.
את כל התהליך הזה אני עושה גם עבור עצמי. אתם מקבלים ניסיון מהשטח ותוצאות, לא תיאוריה.
🤝נכנס איתכם לעסקהבחלק מהעסקאות אני משקיע איתכם 10–15% מהכסף שלי.
🏆ניסיון בשטח15 שנה בנדל״ן. מבוסס על ניסיון אישי ותוצאות, לא על קורסים.
🧩הכל תחת קורת גג אחתאיתור, בדיקות, שיפוץ והשבחה, השכרה. מעטפת מלאה שקשה למצוא במקום אחר.
🔨אני הקבלן המבצעצוות עובדים קבוע שמועסק אצלי. שליטה מלאה ופיקוח על העבודה.
🛡️5 שנות אחריותעל החשמל, האינסטלציה והמיזוג: המערכות הכי חשובות ויקרות בשיפוץ.
💎חברת בוטיקרק 3–5 לקוחות בכל פעם, כדי לתת לכל אחד יחס אישי.
⭐מאות לקוחות מרוציםאפשר לקבל מהם המלצות ולראות פרויקטים שביצענו.
🤝אינטרס משותףכתובת אחת לאורך כל הדרך, גם הרבה אחרי שהשיפוץ מסתיים.
היתרון הכי גדול
אני אחראי על התוצאה.
לא על שיפוץ יפה. על דירה מושכרת שמכניסה לכם כסף.
קבלן רגיל
אחראי רק על השיפוץ
לא מעניין אותו אם הדירה תושכר
המחיר ״מתעדכן״ תוך כדי העבודה
אין דרך אמיתית לחייב אותו לעמוד בזמנים
GRAND השקעות נדל״ן
אחראים על הכל: מהאפיון ועד הניהול
המטרה: דירה מושכרת שמכניסה כסף
מחיר קבוע ותשלום אחרי ביצוע
גורם אחד, אחריות אחת
״העבודה שלי לא נגמרת כשהשיפוץ מוכן. היא נגמרת כשהדירה מכניסה לכם כסף.״
שאלות נפוצות
השקעות נדל״ן — מה חשוב לדעת
למה לסמוך עליך?
כי אני לא רק מלווה, אני משקיע. את כל התהליך אני עושה גם בשביל עצמי, 15 שנה. ובחלק מהעסקאות אני נכנס איתכם עם 10–15% מהכסף שלי: אני לא ממליץ על עסקה שלא הייתי שם בה את הכסף שלי. ומאחוריי מאות לקוחות מרוצים, שאפשר לדבר איתם.
״300,000 ₪ על שיפוץ? כמה זמן ייקח להחזיר?״
זו טעות בחשבון. דירה מושכרת ומניבה שווה יותר מיד: אפשר למכור אותה ב־100 עד 200 אלף ₪ יותר מכל מה שהושקע בה. אבל המטרה היא להחזיק ולקבל תשואה כל חודש. ראו את הדוגמאות בסעיף ״עסקאות במספרים״.
פינוי־בינוי לוקח שנים. למה להשקיע עכשיו?
בדיוק בגלל זה. פינוי־בינוי לוקח בדרך כלל כעשור, וכל השנים האלה הדירה מושכרת ומכניסה כסף. בינתיים הערך עולה עם כל שלב, ובסוף מקבלים דירה חדשה.
מה ההבדל בינכם לבין קבלן שיפוצים רגיל?
קבלן רגיל אחראי על השיפוץ בלבד. אני אחראי על התוצאה: דירה מושכרת שמכניסה כסף. האיתור, הבדיקות, השיפוץ, ההשכרה והניהול נמצאים במקום אחד.
האם חלוקת דירה ליחידות חוקית?
כן, כשעושים אותה נכון. אנחנו עובדים רק עם נכסים שיש להם פוטנציאל חלוקה חוקי, ומלווים את התכנון וההיתרים.
למה להשקיע בנדל״ן בחיפה ולא במרכז?
מחיר כניסה נמוך יותר, ביקוש גבוה לשכירות בזכות הטכניון, האוניברסיטה והנמל, והרבה מתחמי התחדשות עירונית ופינוי־בינוי.
אני גר במרכז או בחו״ל. אפשר להשקיע מרחוק?
כן. אנחנו מטפלים בכל התהליך עד המפתח, ומעדכנים אתכם בכל שלב.
כמה לקוחות אתם מלווים במקביל?
אנחנו חברת בוטיק ומלווים רק 3–5 לקוחות בכל פעם, כדי לתת לכל אחד יחס אישי ורמת שירות גבוהה.
איך משלמים על השיפוץ?
יש חוזה נפרד לשיפוץ. אני מבצע שלב עבודה, ואתם משלמים עליו אחרי שהוא בוצע. המחיר קבוע ולא משתנה במהלך העבודה.
מה האחריות על העבודה?
5 שנות אחריות על מערכות החשמל, האינסטלציה והמיזוג.
מה קורה אם השוכר לא משלם?
בודקים כל דייר דרך חברות כמו WeCheck או DiffeRent לפני שהוא נכנס. אפשר לבטח את דמי השכירות, וגם נזקים ונזילות.
שאלה אחת
אם הייתם יודעים שיש אנשים כמוכם שמקבלים כל חודש
10,000 ₪מנכס אחד — בלי לעבוד עליו
הייתם ממשיכים לחכות? או מתחילים לזוז? 🎯
״
תדמיינו רגע את עצמכם בעוד שנה. ✨
תחילת החודש. אתם לא מתקשרים לשוכרים, לא מתאמים אינסטלטור. אתם פשוט מפקידים את הצ׳קים.
בדיקה ראשונית
3 שאלות. בלי התחייבות.
נבדוק איזו עסקה מתאימה לכם — ואילן יחזור אליכם אישית.
